HAK PAKAI

PENGERTIAN

Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) mendefinisikan Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA).

Penjelasan Pasal 41 UUPA terkait Hak Pakai

HAK PAKAI adalah suatu “kumpulan pengertian” dari pada hak-hak yang dikenal dalam hukum pertanahan dengan berbagai nama, yang semuanya dengan sedikit perbedaan berhubung dengan keadaan daerah sedaerah, pada pokoknya memberi wewenang kepada yang mempunyai hak. Dalam rangka usaha penyederhanaan, maka hak-hak tersebut dalam hukum agraria yang baru disebut dengan satu nama saja.
​
Berdasarkan Pasal 41 ayat (2), UUPA Hak pakai dapat diberikan :

1. selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu
2. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun

SUBJEK HAK PAKAI

Yang dapat mempunyai Hak Pakai adalah (Pasal 39 PP No. 40 Tahun 1996):

1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.

Pemegang Hak Pakai yang tidak lagi memenuhi syarat dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu pada pihak lain yang memenuhi syarat .
​
Apabila dalam jangka waktu satu tahun tersebut haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum dengan ketentuan hak-hak pihak lain yang terkait di atas tanah tersebut tetap diperhatikan (Pasal 40 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996).

TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN DENGAN HAK PAKAI

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai adalah :

1. Tanah Negara;
2. Tanah Hak Pengelolaan;
3. Tanah Hak Milik.

TERJADINYA HAK PAKAI

​
​Hak Pakai atas tanah Negara

​Hak Pakai atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri. Hak Pakai atas tanah Negara dapat diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat :

1. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagai-mana dimaksud dalam Pasal 39 PP No. 40 Tahun 1996

Hak Pakai atas Hak Pengelolaan
​

• Hak Pakai atas Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan.
• Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbaharui atas usul pemegang Hak Pengelolaan.​

KEWAJIBAN PENDAFTARAN

Hak Pakai wajib didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah. Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Pakai diberikan Sertipikat Hak Atas Tanah.

Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian tanah oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga sejak saat pendaftarannya.

JANGKA WAKTU HAK PAKAI

Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu :

1. Paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun; atau
2. Diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Hak ini diberikan kepada :

• Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
• Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional;
• Badan keagamaan dan badan sosial.

Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau perpanjangannya habis, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Pakai atas tanah yang sama.
​
Rumah Tunggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai (untuk Orang Asing) diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun. Apabila jangka waktu perpanjangan berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 tahun.

KEWAJIBAN DAN HAK PEMEGANG HAK PAKAI

Pemegang Hak Pakai berkewajiban :

1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
2. menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus;
5. menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

​
Jika tanah Hak Pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.

PEMBEBANAN HAK PAKAI

Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Hak Tanggungan tersebut hapus dengan hapusnya Hak Pakai.

PERALIHAN HAK PAKAI

Hak Pakai yang diberikan atas tanah Negara untuk jangka waktu tertentu dan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain.

Peralihan Hak Pakai atas tanah Negara harus dilakukan dengan izin dari pejabat yang berwenang.

Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan.

Hak Pakai atas tanah Hak Milik hanya dapat dialihkan apabila hak tersebut dimungkinkan dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik yang bersangkutan.
​
Pengalihan Hak Pakai atas tanah Hak Milik harus dilakukan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.
Peralihan Hak Pakai terjadi karena :

1. Jual beli
   Peralihan Hak Pakai karena jual beli kecuali jual beli melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
   Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang.
2. Tukar menukar
3. Penyertaan dalam modal
4. Hibah
5. Pewarisan
   Peralihan Hak Pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
   ​

Peralihan Hak Pakai wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

HAPUSNYA HAK PAKAI

1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
   • ​​tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50, Pasal 51 dan Pasal 52 PP No. 40 Tahun 1996; atau
   • tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan; atau
   • putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
4. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
5. ditelantarkan;
6. tanahnya musnah;
7. ketentuan Pasal 40 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996.

AKIBAT HAPUSNYA HAK PAKAI

1. Hapusnya Hak Pakai atas tanah Negara mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara.
2. Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
3. Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Milik.
   ​

Apabila Hak Pakai atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang atau diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Pakai wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Pakai. Apablia bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan, maka kepada bekas pemegang hak diberikan ganti rugi.
​
Apabila Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan atau atas tanah Hak Milik hapus, maka bekas pemegang Hak Pakai wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik.

REFERENSI :

1. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah;​
3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 103 Tahun 2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia.